Kısa Yanıt
Temmuz 2026 döneminde kira sözleşmelerinde uygulanabilecek yasal üst sınır, TÜİK’in 3 Temmuz 2026’da açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranı olan yüzde 32,03’tür. Türk Borçlar Kanunu m.344 gereği, sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa dahi bağlayıcı olan bu orandır; sözleşmede daha düşük bir oran varsa o oran geçerli olur.
1. Yasal Dayanak: TBK m.344
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde tarafların kira bedeline ilişkin anlaşmasını bir üst sınıra bağlar. Buna göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu kural 2020 yılından bu yana yürürlüktedir; 2022-2024 arasında konut kiraları için ayrıca getirilen yüzde 25’lik geçici tavan ise 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir. Bugün itibarıyla konut ile işyeri kiraları arasında bu bakımdan bir ayrım kalmamıştır: her ikisinde de tek ölçüt TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
Sözleşmede zam oranı hiç yazılmamışsa ya da taraflar bu konuda anlaşamamışsa, hakim TÜFE oranını geçmemek kaydıyla kira bedelini belirler. Sözleşmede yer alan oran TÜFE’nin altındaysa, sözleşme hükmü geçerlidir ve kiracı lehine olan bu oran uygulanır.
Hesaplama formülü
Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE Oranı / 100)
2. Yargıtay Uygulaması ve Pratik Sonuçlar
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadı, TÜFE üzerindeki sözleşme hükümlerini kısmi butlan ilkesiyle değerlendirmektedir: sözleşmenin tamamı geçersiz sayılmaz, yalnızca oranı aşan kısım geçersiz kabul edilir ve TÜFE oranına indirilir. Ev sahibinin yasal sınırın üzerinde zam talep etmesi halinde kiracı fazlaya ilişkin kısmı ödemekten kaçınabilir; ödemiş olduğu tutarlar için sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak iade talebinde bulunabilir.
Sözleşme beş yılı doldurmuşsa, taraflardan biri kira tespit davası açarak emsal kira bedellerine göre yeni bir bedel belirlenmesini isteyebilir; bu durumda mahkeme TÜFE sınırıyla bağlı değildir ve emsal kira araştırması yapılır. Beş yıldan kısa süreli sözleşmelerde ise TÜFE sınırı aşılamaz.
Uygulama örneği
Haziran 2026’da sözleşmesi yenilenen ve mevcut kirası 25.000 TL olan bir kiracı için o dönem geçerli TÜFE oranı yüzde 2,24 olduğundan, yasal olarak talep edilebilecek en yüksek yeni kira 25.560 TL’dir. Ev sahibinin bunun üzerinde bir tutar talep etmesi TBK m.344’e aykırıdır ve kiracıyı bağlamaz.
Sıkça Sorulan Sorular
İşyeri kiralarında farklı bir oran mı uygulanır?
Hayır. TBK m.344, konut ve çatılı işyeri kiraları arasında ayrım yapmaz; her iki grup için de yasal tavan TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
Sözleşmede yüzde 40 zam yazsa bile bu geçerli olur mu?
Hayır. TÜFE oranının üzerindeki sözleşme hükmü kanuna aykırı kabul edilir ve kısmi butlan ile TÜFE oranına indirilir; kiracı fazlasını ödemek zorunda değildir.
TÜFE oranı hangi ay esas alınır?
Sözleşmenin yenilendiği ayda TÜİK tarafından açıklanan, bir önceki ayın 12 aylık ortalama TÜFE verisi esas alınır; her ay farklı bir oran geçerli olabilir.
Yazan: sanalhukuk.org editörü
Akademi Hukuk 
Yorum bırakın